三つ星オフィスビル構築コンサルティング

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「不動産ビジネス 成功への道」

-第145回-
新築も1年経てば中古。

不動産賃貸ビジネスは、まず、購入など、不動産の取得から始まります。

これは投資。投資という意味では、不動産以外の事業での、たとえば、製品生産のための設備投資もあります。

いずれにしても、投資判断において、採算性の確認を行います。そのときの代表的な分析方法の一つに、将来得られるであろう現金収支(キャッシュフロー)の計算があります。

 

賃貸オフィスビルや賃貸マンションへの投資でも、採算性の分析を行います。しかし、この分析結果は、人により異なります。全く同じになることは、ないのではないでしょうか。

 

そして、不動産投資に慣れていない人が陥りやすいことの一つが、今のままの収入と支出が続くと思ってしまうこと。

言われれば“そうか”と思いますが、建物は古くなります。“当たり前でしょう。”と思いますね。しかし、その当たり前のことが投資判断に反映されているでしょうか。

建築後1年経てば中古です。古くなるほど、賃料は下がりがちです。立地などによっては値下がりしにくい物件があるかもしれません。しかし、多くの場合、古くなれば賃料は値下がりする。

例えば、あなたは、同じような外観で、間取りや広さなどが似ているマンションが隣り合っていて、築後2年のものと築後20年のものと同じ賃料で借りますか?けれども、投資プランを見せられたとき、それを忘れてしまう人が多いのでしょう。

 

不動産投資の回収は、その不動産からの賃料と投資終了時の売却金が基本となります。その基本となる部分を読み間違えると、思ったような回収ができなくなります。

 

建物は古くなる、魅力が低下するということは、言われてみれば当たり前ですが、その当たり前のことが、実際には出来ていない方がいるのが現実でしょう。