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「不動産ビジネス 成功への道」

-第146回-
2つのサイクル

不動産ビジネスでは、経営者が気をつけたい2つのサイクルがあります。

一つは、市場のサイクルです。

賃借需要が出てくると、建物が建設され供給が増えます。そして、建設ラッシュになることがあります。近年、地域や用途によっては、この状態です。この段階の初めの頃には、供給不足ということで賃料や価格が上がり始めます。そして、皆が一斉に建設すると供給過剰になるケースもあります。最近では、アパートの建設がこれにあたるでしょう。もしかすると、ホテル等も同じ道をたどる可能性があります。

供給過剰になると、競争力が乏しい物件は価格が大きく下落します。賃料が不相応に上がりすぎていれば、これも急激に下がります。

これは、昔からあること。

ただ、日本全国で見たときには、サイクルが起きない地域等は多いのではないでしょうか。需要が増えず、価格が下落する方向にしか進まない。

 

もう一つのサイクルは、建物自体にあるもの。

建物は、物ですから劣化します。これに伴い、取り替えが必要になります。取り替えには2種類あります。全面的な取り替えである建て替えと、部分的な取り替えである大規模修繕です。建物や設備は物ですから、劣化します。そのために、10年とか20年とかに1度の大規模な手入れが必要になります。つまり、そのタイミングで大規模な支出が必要になる。建物全体やその一部である設備等の寿命、物であることから避けられません。

 

このサイクルの変化点では、事業環境が変わります。不動産ビジネスでは、このサイクルを押さえておくことが肝要です。