不動産経営で「これだけは押さえたい」ということを７つに絞ってご紹介するシリーズの第５回目「金融の影響を知る」。

 

金融環境の変化は、不動産経営に大きく影響します。

たとえば、借入です。

不動産を購入するとき、全額自己資金ではなく、多くの場合、借入をします。

低い金利で多額の融資を受けられるとき、購入価格に対する借入金の割合を大きくすると、同じ利益額だと、自己資金に対する利益率が高まります。簡単にいえば、毎年２千万円の収益を生む５億円の不動産を、自己資金１億円で購入するのと、３億円の自己資金で購入するのとでは、自己資金に対する収益率が３倍違うということです。そのため、できるだけ借入をしようと考える方もいます。

しかし、不動産価格が下落したときは、逆に、自己資金に対する損失率が大きくなります。

また、金利の違いは、返済額に大きく影響します。

低い金利だと、利息の負担が小さくて済みますので、融資を受ける金額が大きくても、金利負担感が小さくなりがちです。

これまで、低い金利状態が長く続いているので、忘れがちですが、金利は高くなることがあります。しかも、急激に。

たとえば、ここしばらく、都市部の不動産価格が上昇した大きな原因が、あり余るお金の行き先がないことです。投資資金を集めやすくなっています。また、借入も低い金利でできる。金利負担が少ない状態で、経営できます。

しかし、これが逆の方向に向くことがあります。

１９９０年代前半のバブル崩壊、２００８年秋のリーマンショックでの不動産価格の下落。

どちらも、金融環境が変わった後でした。

それまで、金融機関は不動産に積極的に融資していたのに、方向転換しました。

不動産取引が急減し、売るに売れない。売ろうとすると、大幅な価格ダウン。

その時でも、売却しなくても良いか、返済を続けることができるのか。試算しておくことが必要です。

不動産経営の鉄則です。