不動産経営で「これだけは押さえたい」ということを７つに絞ってご紹介するシリーズの第6回目「運営のルールを決める」。

 

賃貸不動産への投資・経営は、現物の不動産があり、そこで、テナントや清掃・設備点検等を行う人々が活動します。

不動産を経営するということは、これらの活動への対応が必要になるということです。

これを適切に行えるか否かが、事業として極めて重要です。

そして、それを実現するための方法の一つが、ルール（取り決め）です。

これが、株式投資やJ-REITなどの金融商品への投資と大きく異なる点です。

 

ルールには、大きく２つの視点があります。

貸主側と借主（テナント）側に分けると、貸主側内部と貸主・テナントの間です。

 

まずは、貸主側内部におけるルール。

不動産所有者は、ビルやマンションを運営するために必要となるテナント対応、設備点検、清掃、警備などを、多くの場合、様々な会社に委託します。

それらの仕事を、適切に、かつ円滑に行ってもらうためには、どのような仕事をしてもらうか、どのようにして適切に実施されたかを確認するか、などについての取り決めが必要です。

これがないと、必要なことが行われていない。逆に、過剰に行われている。実際に行われているか確認できないなどの事態になりかねません。実際に、このような事態になっている不動産があります。

 

もう一つは、お客様であるテナントとのルール。貸主・借主間のルールです。

多くの場合、一つの建物に複数のテナントが入居しています。

建物の利用者であるテナントは、それぞれの考え方を持っています。そのため、多くの利用者に快適に使ってもらうために、ルールを決めておく。代表的なものは館内規則です。これに、建物所有者の考え方を反映させます。

そして、テナントが自分（自社）の使い勝手が良いように、賃借部分を変更することがあります。費用は誰が負担するか、工事を行う会社は誰か等を決めておく。これが工事区分です。これを決めておかないと、大切な資産である建物に悪影響を受けたり、退去時の原状回復でもめたりする可能性が高くなります。

 

これらは、代表的なルールです。ルールを決めておくことが、不動産経営での鉄則の一つです。