オフィスビルやマンション投資での損益は、２つの種類を考える必要があります。

（以下では、投資は利益を求めるという趣旨で、基本的には、損益をまとめて、「利益」と書いています）

 

一つは、所有期間中、簡単に言えば、賃貸による毎月・毎年の利益。

もう一つは、売却時の利益。

賃貸による利益をインカムゲイン（Income Gain）、売却時の利益をキャピタルゲイン（Capital Gain）と表現することもあります。

この２つの合計で、その投資で、利益が出たか、損したかを考えなければなりません。

毎年利益が出ているように見えても、その裏で潜在的な損失が生じている可能性もあります。

 

賃貸による利益は、賃料等の収益と各種費用の差です。

費用は、大きくは３つに分かれます。

一つ目は、建物運営に伴う費用。設備点検等の委託費や光熱水費等です。

二つ目は、建物・設備の減価償却費。建物・設備は、時の経過により投資額の一部を費用として計算します。これが減価償却費です。この分、帳簿上の価格（簿価）は低くなっていきます。

三つ目は、借入金の利息です。投資資金の調達に伴う費用です。

 

もう一つの売却時の利益は、売却時の簿価と売却価格の差です。

簿価は、不動産を手に入れた時の投資額ではありません。それは、減価償却と追加投資があるからです。

そして、売却価格は、いわば、時価。

時価は、時期・地域・個々の不動産などによって変わります。そして、将来のことは誰もわかりませんが、時価の予測では、立地の将来予測と建物用途の需給予測は必須です。

 

毎年利益が出ていても、売却時の損失が大きいと、全体では損失が大きいかもしれません。売却損が出ても、投資期間全体では利益を確保していることもあります。

最も好ましいのは、毎年利益が出て、売却益も出ること。しかし、日本全体で考えると、今のままでは、このような不動産は地域的には限られるのではないでしょうか。

 

不動産投資をするときは、この２つの利益（場合によっては損失）を、よく検討した上で行いたいものです。