三つ星オフィスビル構築コンサルティング

不動産ビジネスを成功に導く
コンサルティング

TEL:03-6805-7323

OPEN/CLOSED 平日 9:00~17:00

株式会社リアルエステート・アドバイザーズ

会社概要

少ない手間で、より稼ぐ
事業改善
〈ステップを踏んだコンサルティング〉
ビル外面

稼ぎ続けるビルにするためのお手伝い
(三つ星オフィスビル構築コンサルティング)

 「建物が古くなって、オフィスビルとしての価値が低くなってきたようだ。これからも長く安定して稼ぐことができるビルにできるだろうか。」

このように感じられているかもしれません。

 「これから貸ビル業を始めたいが、安定して稼ぎ続けられるだろうか。」

このような思いをお持ちかもしれません。

 

オフィスビルに限らず不動産賃貸業は、売上変動の大きな他の事業と比べると、安定した収益を確保しやすい事業です。

主な事業が他にある場合、その事業の売上が大きく低下した時の業績の下支えとなった企業もあります。

しかし、同じようなビルでも、たとえば、

・満室状態が続くビルと、空室が続くビル

・賃料値下げされにくいビルと、値下げせざるをえないビル

・活気を感じるビルと、そうでないビル

・効果的な投資を行っているビルと、無駄な投資をしてしまったビル

・よく考えた管理を行っているビルと、経費がかさんでいるビル

があります。

 

同じビルを所有しても、どのように経営するかで、この違いが発生します。

あなたがビルを手に入れたとき、期待に胸をふくらませていたことでしょう。

もう一度、その気持ちになってみませんか。

 

これを可能にするには、単なる投資先ではなく、貸ビル業を事業として、経営の視点を持って取り組むことが近道です。

 

このお手伝いをするのが、三つ星オフィスビル構築コンサルティングです。

「三つ星オフィスビル」は、いわば、このコンサルティングのコンセプトを表したもので、最高水準のビルです。そこまでの水準は必要ない場合でも、ビルが稼ぎ続けるには、それぞれの立地・建物状況等に応じた経営をしなくてはなりません。

そのビルに合った稼ぎ続けるビルという目標に向けて、まるでプラモデルのように、12のステップを一つ一つ階段を上がることで、稼ぎ続けるビルに、一歩一歩、近づきます。

各ステップでは、ビル運営の現状を確認し、必要に応じて改善します。

ステップの中には、ビルの改修に関するものがありますが、「当面、改修はしない」という判断をすることもありえます。

 

現在のビルの運営は、管理会社に委託しているかもしれません。この場合、特に重要なことは、管理を委託している場合でも、いわば自社社員の代わりに業務を行ってもらっているという意識です。ビルオーナー自身が、経営の視点を持って全体を把握し、自分の判断基準を持っておくことが不可欠です。ビル経営の仕組みがわかり判断基準を持つ。これが、結果として、あなたの手間を少なくすることにつながります。

このことが、ビルオーナーのあなたに、釜口が直接、コンサルティングを行う重要な理由です。

実際のビル経営の仕組みづくりは、基本的には、現在のビル運営のやり方を生かしつつ改善することになるので、ビル運営に関わる委託先に協力してもらいながら進めます。

 

釜口は、約26年間にわたり、賃貸オフィス・マンションなどのビルオーナー業務、建物賃借人であるテナントの責任者、コンサルティングといった3つの立場で実務経験等を積んできました。専門性とともに、経営的判断をしてきました。

貸ビル業は、設計、設備点検、清掃、警備、日々のテナント対応、テナント誘致、税金、資金調達など、様々な分野の専門家が関わる事業です。

しかし、それぞれの分野の専門家が経営できるとは限りません。ビル事業全体を理解して判断できることが重要です。

医者で言えば、専門医というより、いわば、経験豊富で一人で体全体をみてくれる「かりつけ医」であることです。

 

今後も長く稼ぎ続けることが期待でき、お客様であるテナントにも、各種業務を委託している協力会社にも、喜ばれ感謝されるビル。

これに向けて、ステップを上がっていきませんか。

 

このコンサルティングは、釜口が直接行うため、毎月ご提供できる数に限りがあります。

今すぐ、お申し込みください。

※このコンサルティングの効果を出すためには、ビル経営について、あなたと、コンサルティングを行う釜口が、ビル経営について同じ方向を向いていることが必要です。そこで、セミナーまたは個別相談をお受けになられていない方は、まず、セミナーか個別相談にて、弊社の考え方について共感していただいた後、本コンサルティングをお申込みください。

※建て替えを御検討の際は、オプションで対応できます。その旨、ご連絡ください。

ビルリニューアルイメージ&グラフ上昇イメージ&オーナー笑顔イメージ

注1)コンサルティングの基本方針と特徴は、こちらをクリックしてください。

注2)「セミナー」または「個別相談」を受けられた方で、弊社の考え方に共感された方のみお受けします。いずれも受けられていない方は、まず、これらのいずれかをお受けください。

注3)不動産コンサルティングを行っている方(コンサルティングと賃貸オフィスビルを兼業している方を含みます)、弊社コンサルティングノウハウを流用する可能性があるなど、弊社がクライアントとして適格性を欠くと判断した場合、コンサルティングはお受けしません。また、セミナー等の受講をお断りいたします。あらかじめ、ご了承願います。

コンサルティングは、12ステップ・各回2時間、
標準期間9カ月半で、各ステップは以下のとおりです。

建物・設備は、時が経てば時代の要請に応えられなくなる部分が増えます。ビルに対するオーナーの想いも大切ですが、所有ビルが目指す姿を明確にしつつ、マーケットを押さえたうえで、どの部分に手を入れるべきかを把握し、資金を手当てしたうえで実施する段階的な手順が必要です。※改修を行わない方が適切と判断することもありえます。

また、日常及び災害時等のテナント対応、清掃等について、各社員の能力に依存しているだけでは、安定したサービスは望めません。仕組みを構築することで、効率的に、しかも、安定したサービスが可能となります。収入に直結するテナントとの家賃交渉についても、場当たりでなく、計画的な事前準備とそれに基づく交渉が可能となります。また、形を整えただけでは、お客様であるテナントに心が伝わりません。サービス業としての理念が関係者に浸透することが重要です。

弊社のコンサルティングは、売上(家賃)を支払っていただくテナントの視点・テナントとの接点を重視し、これらの点から、ハード面(建物・設備)、ソフト面(運営・テナント誘致)について見直し、仕組みを作ること、財務面の確認を行うこと、これらを12ステップ、標準期間9カ月半で構築するための指導を行います。

コンサルティングステップ概念図
 
  1. STEP 1 : 現状と三つ星オフィスビル基準との差を確認する。
         (賃貸業の本質確認、収支構造の確認など)
  2. STEP 2 : 所有ビルの強みと弱みを認識する。
         (立地分析、理想像設定、ライバル比較など)
  3. STEP 3 : 改修点の優先度と実施時期を決める。※改修しない場合あり。
         (目標設定、優先度決定、スケジュール策定など)
  4. STEP 4 : 工事計画・財務計画・家賃改定基準を定める。
         (長期的な収益性と安全性の確認、家賃改定手順書作成など)
  5. STEP 5 : 所有ビルのサービス内容と行動指針を決める。
         (貸ビルでのサービスとは、サービス実施の仕掛け作りなど)
  6. STEP 6 : 所有ビルの改修の工事資金の調達方法を決める。
         (資金計画策定、資金調達方法決定など)
  7. STEP 7 : 所有ビルの日常的なビル運営を仕組み化する。
         (業務の質が異なる3つの期間、サービスの工業化など)
  8. STEP 8 : 所有ビルの工事の実施内容を確定する。
         (工事業者選定、工事内容決定、テナント対応策決定など)
  9. STEP 9 : 災害時等の非日常的事象への対応の仕組みをつくる。
         (対応する事象の決定、対応内容の決定、体制作りなど)
  10. STEP 10 : 所有ビルに相応しいテナントの確保と手段を決める。
          (テナント情報収集の仕組み作り、販促ツール作成など)
  11. STEP 11 : 再構築後の所有ビルの運営状況の確認。
          (各ルールの運営結果、仕組みの運営状況確認など)
  12. STEP 12 : 改修工事完了に伴う全体の最終確認。
          (再構築後の評価、賃貸市況の確認手順など)

※弊社は、純粋に、三つ星オフィスビルの構築をコンサルティングします。そのため、どの設備管理会社、清掃会社を使うか、どの設計事務所、工事会社を使うか、どの仲介会社を使うかなどは、三つ星オフィスビルを構築するために、あなたのビルの状況に最もふさわしい会社を選択することができます。弊社は、これらの業務の受注ということにとらわれず、あなたのビルを三つ星オフィスビルにするためのコンサルティングに注力します。

※コンサルティングは、賃貸オフィスビル所有者又は行動の最終判断を行うことができる責任者に対して行います。初回は、コンサルティング対象の賃貸オフィスビルにて実施。2回目以降は弊社事務所(東京の山手線内は、貴社への訪問も可能)での実施となります。なお、初回の交通費は、東京都内は不要、その他の地域は別途実費をいただきます。

※弊社では、収益性に大きく影響するのは、コスト削減ではなく売上(家賃)と考えております。そのため、業務委託先である協力会社に関わることは、売上に影響するテナントへのサービス提供にかかわる部分の指導を行います。設備点検、受委託金額の適正性など、テナントに直接関係しないことは、本コンサルティングの指導の対象ではありません。別途、個別相談にてお申し込みください。

スポット・コンサルティング

主に、コンサルティングを受けられた方のフォローを目的とした単発のコンサルティングです。詳しくはお問い合わせください。問合せフォームへ

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